16 апреля

23.09.2004 | Санкт-Петербург. Земельный рынок пока работает только на дачнико…

Санкт-Петербург. Земельный рынок пока работает только на дачников.. Что же касается участков под коттеджи, то их рынок начал формироваться задолго до появления законов, регулирующих земельный оборот. Передача участков в частную собственность начала происходить с 1992-1993 годов, и это привело к формированию рынка дачных участков, который сегодня вполне сформировался. В течение десяти лет практически нелегально, из рук в руки, сельские земли выходили из аграрного оборота и распродавались под коттеджи. Ежегодно на "черном рынке" сделки с землей совершаются на сумму 2 миллиарда долларов (тут, правда, учтены сделки с землями всех категорий). Костяк теневого оборота составляют земли пригородов. Продаются даже земли сельхозназначения - при необходимости чиновники одним росчерком пера меняют их статус. Основной объем таких операций приходится на Подмосковье, пригороды Петербурга и вообще мегаполисов (средний размер продаваемого участка составлял 0,2 гектара). Нелегальные сделки купли-продажи земли в пригородах одного только Подмосковья, по разным оценкам, превышают 500 миллионов долларов в год. Однако и легальных сделок немало. Легально продаются главным образом дачные и садовые участки, находящиеся в частной собственности. Этот вторичный рынок ограничен окрестностями Москвы, Петербурга и нескольких городов-миллионников. В других местах просто мало кто покупает дачные участки, а до продажи сельхозугодий пока что дело не дошло. Количество сделок с земельными участками в Московской области за последние годы стабильно росло: на 11 процентов - в 2002 году, на 24 процента - в 2003 году. В 2004-м эксперты прогнозируют увеличение количества сделок на 30 процентов. Пропорционально растут и цены, но их разброс достаточно велик. В самых "крутых" местах Одинцовского района сотка может стоит 60-70 тысяч долларов. В престижных местах Наро-Фоминского района сотку можно купить уже за 10 тысяч долларов. Быстро растут цены на участки по Новорижской трассе, сейчас сотка в этой зоне оценивается в 8-35 тысяч долларов. В Курортных районах Ленинградской области сотка стоит 2,8 тысячи долларов, а в дальнем Тосненском меньше 400 долларов. В популярных дачных поселках под Пермью сотку можно купить за 15 тысяч рублей, а немного подальше, там где нет хороших водоемов, - 2-3 тысячи, на окраине области люди готовы продать свою землю за 300 рублей за сотку, да никто покупать не хочет. Аналогичная ситуация в Нижегородской, Свердловской, Самарской областях. В окрестностях Сочи, недалеко от моря, земельные участки можно приобрести по 2 тысячи долларов за сотку. Но они здесь не велики по площади. В рыночный оборот Земельный кодекс ввел пока только самые выгодные с точки зрения доходности земли: городов, поселков (19 миллионов гектаров, или 1,1 процента земельного фонда), промышленности, транспорта, связи и другие - 17,4 миллиона гектаров (1 процент). Сегодня по действующему законодательству возможна купля-продажа только земельных участков из состава земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения да еще из земель запаса. При продаже государственных и муниципальных земель цена в ряде случаев регламентирована. Но что касается земельных участков, находящихся в частной собственности, - их цена при продаже может быть любой. По данным кадастровой оценки, средняя по стране нормативная стоимость 1 гектара сельхозземли составляет 11 тысяч рублей. Больше всего она в Краснодарском крае - российской житнице. Цена за гектар - до 43,5 тысячи рублей. Там есть квазирынок, но земля "продается" из рук в руки. Посредники часто скупают земельные паи колхозников. Крестьяне охотно продают свою землю за гроши. В Тверской области, например, спекулянты покупают у крестьян доверенности на сделки с земельными долями в 3-4 гектара за 10-12 тысяч рублей при рыночной стоимости такого земельного участка никак не меньше 250 тысяч рублей, а в популярных регионах - в десять раз больше. Но есть случаи, когда некоторые бывшие колхозники продали свои паи в ближнем Подмосковье и за 30 тысяч, и за 50 тысяч долларов. По закону земельный пай, прежде чем быть проданным, должен быть выделен в натуре. Чтобы эта процедура состоялась, необходимо созвать собрание, на котором должны присутствовать не менее 20 процентов долевых собственников агрофирмы. Две трети присутствующих членов сельхозпредприятия должны высказаться "за" выделение земли в натуре, после чего процедура может быть начата. Границы выделяемого участка и его месторасположение также определяются собранием дольщиков. На деле все происходит совсем иначе. Значительная часть долевых собственников уехала из деревни, а некоторых из крестьян уже просто нет в живых. Подписи, однако, появляются, и участки продаются. Статистики мошенничества при купле-продаже земли нет, но специалисты считают, что это один из самых криминализированных рынков. Чаще всего аферисты выступают в роли посредников. Нередки и случаи, когда мошенниками оказываются и чиновники на местах. За взятки они оформляют куплю-продажу земель, которые вообще не могут быть переданы в частную собственность. Рано или поздно это откроется, и тогда покупатель рискует оказаться без земли и без денег. Источник : Российская бизнес газета